Аренда нежилых помещений

Наиболее распространенным в сфере предпринимательской деятельности является договор аренды недвижимого имущества, объектом которого являются нежилые помещения. Среди ученых существует несколько трактовок понятия «нежилое помещение». Так, некоторые авторы полагают, что нежилое помещение – это недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения [1, с.14]. Иные авторы считают  нежилым помещением отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, так и само здание как единое целое [2, с.27]. Однако, если учесть законодательные и концептуальные основания, то можно сказать, что понятие нежилого помещения включает в себя нежилые здания, нежилые помещения в здании и их части. Как представляется, признаком нежилого помещения является его предназначенность, рассматриваемая как использование его для производственных, административных и иных целей. В этом смысле такие помещения не предназначены для проживания.  

На наш взгляднаиболее удачным является определение«нежилого помещения»,предложенное П.Макеевым, он под нежилым помещением понимает  изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных и иных целей, кроме постоянного проживания граждан [3, с.104].  

Говоря о существенных условиях договора аренды нежилого помещения, находящегося в частной собственности, следует отметить, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существен­ные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 402 ГК).  

В этой связи необходимо отметить, что в ранее действующей редакции ГК к существенным условиям договора небыли отнесены условия, являющиеся необходимыми или обязательными для договоров аренды.  

Существенным условием признается наличие данных, позволяющих определенно установить имущество подлежащее сдаче в аренду (пункт 3 статьи 578 ГК), т.е. фактически условие о предмете.  

В договорах аренды нежилых помещений в качестве таких данных может быть указано, какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности, а также иные данные технической характеристики помещения и его физическое состояние [4, c.51].  

Обязательным условием признается условие о размере арендной платы. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды объекта недви­жимости считается незаключенным в силу пункта 1 статьи 625 ГК.  

Проблема заключается в том, что в настоящее время отсутствует должное нормативное регулирование размера ставок арендной платы при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) юридическими лицами негосударственной формы собственности.  

Несмотря на то, что Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» [5], вступивший в силу с 1 января 2010 г. утвердил  Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, всё же данное Положение следует отнести к числу специальных, оно распространяется только на  отдельных субъектов и отдельное имущество.  

Срок договора аренды нежилого помещения не является его существенным условием. Это следует из положений ГК об аренде, согласно которым договор аренды может быть бессрочным, то есть заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем в отношении договоров аренды недвижимого имущества необходимо соблюдать дополнительные условия, установленные Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» [6]. Согласно данному документу, арендодатель в течение 10 дней со дня заключения договора аренды, субаренды недвижимого имущества на срок не менее 1 годаписьменно уведомляет территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (по месту нахождения недвижимого имущества) о заклю­ченном договоре.  

Существенными условиями договора аренды также могут быть условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, стороны могут признать любое условие конкретного договора существенным [7, с.53].  

Таким образом, хотя в законодательстве не существует определения «нежилое помещение» можно сказать, что им является изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных и иных целей, кроме постоянного проживания граждан.  

Необходимо более детально определить понятие «нежилое помещение», применительно к отдельным группам нежилых помещений – производственного, административного, культурного назначения, а также решить вопрос законодательного регулирования аренды данных помещений.